Abenteuer Denkmal oder gut geplant ist halb gewonnen

Wer träumt nicht von dem Leben in einem Fachwerkhaus, einer alten Mühle, einer Jugendstil-Villa oder sogar einem kleinen Schlösschen? Das erinnert mich an ein kleines Jagdschloss, das wir vor vielen Jahren verkauft haben mit herrlichen Glasbildern, die Szenen aus der Jagd und Natur darstellten, hach, war das schön 🙂

Bevor man sich auf das Abenteuer „denkmalgeschützte Immobilie“ einlässt (und ja, das kann abenteuerlich werden), sollte man das Thema von verschiedenen Perspektiven betrachten, damit aus dem Traum kein Albtraum wird.

Ein Objekt mit Vor- und Nachteilen

Denkmalgeschütze Objekte sind in ihrem Status als Immobilie speziell: sie bieten eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten, schwierige energetische Bedingungen (deswegen entfällt auch der Energieausweis), aber auch Steuervorteile, gewisse Fördermittel und einen besonderen Wohnwert.

In erster Linie wird man eine solche Immobilie erwerben, um darin selbst zu wohnen. Aber auch unter Renditegesichtspunkten kann man das Thema angehen. Denn den Traum vom Denkmal-Haus oder Wohnung wünschen sich einige und sind dann auch bereit, eine höhere Miete zu zahlen.

Aber jetzt nicht alles auf einmal – lassen Sie mich von vorne beginnen und gleich mit einer Einschränkung: eine steuerliche Bewertung des Themas werde ich hier nicht vornehmen. Dazu befragen Sie Ihren Steuerberater/In. Auch das Thema „Renditeobjekt“ spare ich aus. Ich konzentriere mich in diesem Blogbeitrag auf die selbstgenutzte Immobilie

Ein Haus auf der Liste

Immobilien die unter Denkmalschutz stehen sind in einer Liste verzeichnet, die von der Denkmalbehörde geführt wird. Darin findet sich wieder, was bei diesem Objekt unter Denkmalschutz steht (entweder das Objekt als Ganzes oder in Teilen wie z.B eine Fassade)

Die Denkmalschutzbehörde als Partner

Daher sollte Ihnen von Anfang an klar sein: die Denkmalbehörde „sitzt mit am Tisch“ und entscheidet auch mit, welche Maßnahmen Sie als Eigentümer durchführen dürfen und welche nicht. Ebenso auf die Qualität der Ausführung wird die Behörde Einfluss nehmen (besondere Materialien, die verbaut werden müssen).

Als ersten Tipp möchte ich Ihnen daher raten: sehen Sie die Denkmalschutzbehörde nicht als Ihren Gegner, sondern verstehen Sie die Mitarbeiter/Innen als Fachleute, die in diesem Vorhaben eine wichtige Rolle spielen. Sehen Sie diese auch als Ratgeber. Dass es vielleicht zu Spannungen kommen könnte, weil Ihre Wünsche und Ideen nicht mit den Vorstellungen der Denkmalbehörde einhergehen, darauf muss man sich im Vorfeld einstellen.

Aber: das Leben besteht aus Kompromissen und diese muss man bei solchen Unternehmungen eingehen bzw. bereit sein, eingehen zu wollen.

Zweiter Tipp: Fangen Sie auch nicht mit Baumaßnahmen an ohne das schriftliche o.k. der Behörde eingeholt zu haben. Das kann sonst am Ende doppelt teuer werden.

Diese Gewerke brauchen häufig eine Genehmigung:

Veränderungen der tragenden Konstruktion wie Wanddurchbrüche
Nutzungsänderungen, zum Beispiel: leerstehende Gewerberäume als Wohnraum
Ausbau von Keller- oder Dachgeschoss
Abbruch oder Teilabbruch des Gebäudes
Veränderung des Erscheinungsbilds wie Austausch von Fenstern und Türen
Neuer Anstrich der Fassade
Modernisierung der Elektroinstallation
Befestigung von Satelliten- oder Solaranlagen
Errichtung von Überdachungen, Vordächern oder Terrassen

Gefallen allein reicht nicht

Sie haben nun das passende Objekt gefunden. Wenn Sie selbst keine bautechnische Ausbildung haben, ist es für einen Laien schwierig, ein Objekt das weit über 100 Jahre alt sein kann, richtig im Zustand zu bewerten.

Besonders, wenn es um Baumaterialien geht, die damals verbaut wurden wie z.B. Lehm und Stroh in Fachwerkhäusern. Da kann man nicht einfach eine moderne Fassadenfarbe drauf streichen und gut ist es.

Suchen Sie sich Fachleute, die eine Expertise in Sanierung von Altbauten vorweisen können. Fragen Sie gezielt nach Objekten, die durch den Fachmann oder Frau saniert wurden, damit Sie sich ein Bild machen können.

Werden Sie ihr eigener Experte

Natürlich lässt sich das Wissen eines Handwerkers nicht über Nacht aneignen, dennoch sollten Sie sich über Literatur in das jeweilige Thema einarbeiten. Nicht selten sind aus Laien gute Kenner der Materie geworden, weil sie sich intensiv z.B. mit Lehm und seiner Wirkung befasst haben. Auch sollten Sie sich über die Bauzeit informieren, wie und was in dieser Epoche üblich war in der Verzierung von Bauwerken. Nur wenn Sie selbst ein Gespür für die Zeit entwickeln, können Sie die Gestaltung Ihrer Immobilie authentisch umsetzen.

„Und darum geht es bei denkmalgeschützten Objekten: sie authentisch ins nächste Jahrhundert mitzunehmen“.

Altbau: Hinter jeder Wand eine Überraschung

Ein Satz, der viel Wahrheit beinhaltet: in einem Altbau finden Sie manchmal hinter oder in Wänden direkt Überraschungen, von denen Sie nicht angenommen hätten, das es sie gibt. Da bisher niemand einen Röntgenblick hat, offenbaren sich solche Überraschungen erst, wenn der Hammer angesetzt wurde.

Dieses unkalkulierbare Risiko müssen Sie aber einplanen, damit Ihnen zum Schluss nicht das Geld ausgeht. (Die häufigste Äußerungen, wenn man mit Eigentümern von denkmalgeschützten Häusern spricht, ist: „Dann war es irgendwann auch mal alle, das Geld und wir haben erstmal pausieren müssen“).

Mein dritter Tipp: Stellen Sie im Vorfeld eine seriöse Finanzierung auf, die auch solche Wagnisse berücksichtigen. Ein Architekt/In, der/die sich mit Kfw-Fördermitteln auskennt, kann einem helfen, die entsprechenden Mittel abzurufen.

Aber auch hier muss man sagen: es sind nur Zuschüsse oder verbilligte Darlehen, Geld für ein solches Unterfangen müssen Sie mitbringen. Denkmalsanierung gibt es nicht zum Nulltarif.

„Das Alte bewahren und in seinen Möglichkeiten zu erneuern, das ist für mich gelebter Denkmalschutz“

Und zu guter Letzt: mit der Sanierung von denkmalgeschützten Objekten übernehmen Sie auch eine Verpflichtung dem Bauwerk gegenüber. Ohne jetzt zu pathetisch zu klingen, aber Häuser haben eine Geschichte und manchmal behauptet man auch, dass das Haus sich seine jeweiligen Bewohner selbst gesucht hat („Das Haus hat uns gefunden und nicht wir das Haus“)

Sie übernehmen die Verpflichtung, dieses Bauwerk der nächsten Generation zu erhalten, damit das einst Geschaffene nicht verloren geht.

Herzlichst Ihre

Kerstin Keil

Weiterführende Links:

https://www.darmstadt.de/darmstadt-erleben/kultur/denkmalschutz/

https://www.das-baudenkmal.de

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