Bewertung für umsonst? Ja bitte und sofort!
Vor 4 Jahren schrieb ich einen Blogartikel über das Thema „Bewertung versus App“ und resümierte darüber, dass Onlinebewertungen im Internet bei weitem nicht so genau und aussagefähig sein können, wie selbst gerechnete Marktpreise anhand der anerkannten Standartverfahren der ImmoWertV. 4 Jahre später (und 4 Jahre sind im digitalen Zeitalter eine Ewigkeit) liegen die Dinge anders oder besser gesagt: intelligenter ?
Bisher kein COVID-Effekt – die Immobilienpreise steigen weiter
Die Preissteigungen im Markt haben trotz Corona keine Dämpfung erlebt. Man kann schon von monatlichen Steigerungen im Kaufpreis reden. Sprengnetter (bekanntes Unternehmen für Immobilienbewertung und Ausbildung in der Branche) hat dies in der Ausrichtung seiner Datenbanken umgesetzt und bietet jetzt sogar tagesgenaue Indizes für Bewertungen an. Das zeigt, wie rasant sich eben Preise am Markt verändern.
Diese „Schnelllebigkeit“ kann ein Rechenverfahren, wie es bei Ertrags,- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV, nicht abbilden. Die zugrunde gelegten Zahlen sind überaltert und können den volatilen Veränderungen auf dem Markt nicht schnell genug gerecht werden.
Seit einiger Zeit drängen neue „Automated Valuation Models“ (AVM) auf den Bewertungsmarkt und brechen alte Prozesse auf. Besonders Immobilienportale machen sich die AVM Systeme zu Nutze, um schneller und genauer Marktwerte errechnen zu können. Denn Schnelligkeit ist DER Wunsch des Kunden. Schnell und kostenfrei sowie ohne Verpflichtung sollen die Einschätzungen sein, um herauszufinden, was die eigene Immobilie Wert ist.
Angebotspreis versus Kaufpreis
AVM-Systeme bedienen sich an Angebotspreisen, die in den Datenbanken von Makler*innen oder Verkäufer*innen hinterlegt werden.
Sachverständigen ist klar: nur belegbare Kaufpreise sind „die einzige Wahrheit“, um Marktwerte seriös zu berechnen. Beurkundete Preise sind als Basis bei Bewertungen heranzuziehen. Doch die Auswertung der Kaufpreissammlungen durch einen Gutachterausschuss braucht Zeit und liegt daher deutlich hinter den tagesaktuellen Einschätzungen, die Kunden wünschen.
Das „Nicht-Erlebnis“ Immobilienkauf
In der Digitalisierung der Verkaufsprozesse steht der deutsche Immobilienmarkt noch am Anfang. Es funktioniert eben nicht wie ein „Sehen-Klicken-Haben“ Einkaufserlebnis wie bei Amazon oder Ebay. Zwar können Besichtigungen zwischenzeitlich sehr gut mit Video oder 360°-Begehungen online abgebildet werden, aber der eigentliche Prozess des Kaufens ist mit einem Notartermin verbunden, bei dem physisch der Vertrag unterschrieben wird. Während der Pandemie hatte die Immobilienwirtschaft eine Petition gestartet, dass auch dieser notarielle Prozess zukünftig digital erledigt werden sollte. Es bleibt abzuwarten, ob sich das in der Zukunft ändern wird.
Ein spannendes Szenario: ein Kaufinteressierter sieht online eine Immobilie und kann Finanzierung sowie Beurkundung gleich mit einem Klick in den Warenkorb legen. Alle relevanten Daten und Unterlagen sind hinterlegt, sie können aus einem Pool von Banken mittels Übermittlung ihrer Unterlagen eine Finanzierung abschließen und schlussendlich in wenigen Schritten den Kauf perfekt machen. Könnte es wirklich so einfach sein?
Schnell, billig, unverbindlich
Informationen zu Kaufpreisen wollen Interessierte heute schnell, aussagefähig und ohne Verpflichtung erhalten.
Das kann aus meiner Sicht innerhalb eines klassischen Geschäftsmodell nicht funktionieren, denn Teil des Serviceangebots und der Marktkenntnis des Maklers/Maklerin sind an eine Vergütung gekoppelt. Selbst das Einbinden einer Bewertungssofteware auf der Homepage kostet monatlich Geld und „bezahlen“ muss der Kunde nur mit einer E-Mail-Adresse. Die hat unter Umständen aber keinen Wert, denn nicht jeder Kunde ist wirklich an einem Verkauf interessiert oder an der Zusammenarbeit mit einer/einem Makler/In und widerruft umgehend die Nutzung der E-Mail Adresse für eine weiterführende Kommunikation.
Dennoch sind die AVM Systeme und deren Relevanz nicht wegzudiskutieren. Selbst wenn mit den Daten keine 100 % belastbare Aussage über den tatsächlichen Kaufpreis gemacht werden kann, kommen die Systeme immer besser, schneller und umfangreicher an einen Wert. Unter Umständen ist dieser Wert näher an der Vor-Ort Realität als ein errechneter Wert über ein Verfahren der ImmoWertV.
Als Sachverständige oder Makler/In sind die Bewertungstools sehr hilfreich in der täglichen Arbeit. Der finanzielle Aspekt kann aber nicht außenvor gelassen werden. Inwieweit man sich dem Diktat unterwirft, kostenfrei aussagefähige Einschätzungen abzugeben, muss jede/r selbst entscheiden.
Haben Sie eine Meinung dazu – dann schreiben Sie mir
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Möchten Sie sich über die Grundstückspreise von Darmstadt informieren, dann schauen Sie bei der Webseite des Gutachterausschusses Darmstadt vorbei: http://www.gaa-darmstadt.de/
