Ferienimmobilien kaufen

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    Kaufen, wo andere Urlaub machen!

    „Hach, hier möchst`e bleiben!“ Hatten Sie auch schon das Gefühl nach einem schönen Urlaub, am letzten Abend, ein letzter Sonnenuntergang, im Meer oder hinter den Bergspitzen, dass Sie hier gerne bleiben bzw. ganz schnell wieder zurückkommen möchten? Beschlich Sie in dem Moment der Gedanke, dass man sich vielleicht eine Ferienwohnung oder sogar Haus kaufen sollte, damit der Traum vom ewigen Urlaub nicht aufhören möge? Vielleicht erleben Sie das gerade in Ihrem Osterurlaub!

    Einer Kundin, der ich letztens eine Immobilie verkauft hatte, hat sich nun diesen Wunsch erfüllt und den Erlös aus dem Verkauf wieder in eine Immobilie investiert –  in eine Ferienwohnung. Da während der Entscheidungsphase Fragen auftauchten, waren wir weiterhin im Austausch („Hallo Frau Keil, ich hätte da mal eine Frage…“). Grund genug, darüber einen Blogbeitrag zu schreiben, um Ihnen vielleicht auch ein paar Gedankenanstöße „pro und contra“ Ferienimmobilie zu geben.

    Der Einfachheit halber beziehen sich meine Überlegungen auf Immobilienerwerb in Deutschland. Andere Länder – andere Sitten. Meine Tipps lassen sich in den Grundzügen übertragen, aber wie die Kaufpreisabwicklung dann in dem Land, in dem Sie planen zu erwerben, konkret abläuft, klären Sie bitte mit einem Profi vor Ort.

    Selbstnutzung versus Kapitalanlage

    Die Grundsatzfrage vorweg: selbst nutzen oder als Kapitalanlage anschaffen und als Ferienwohnung oder Haus vermieten? Aus der Beantwortung dieser Frage leiten sich dann weitere Überlegungen ab.

    Nehmen wir jetzt erst einmal an, Sie möchten die Wohnung oder Haus selbst nutzen, dann stellen sich folgende Fragen:

    • wie oft fahren Sie an den Ort? Monatlich? Nur zu den Hauptferienzeiten? Auch mal spontan zwischendurch?
    • wie aufwendig ist die Anreise? Könnte man auch mit Zug und Bus anreisen?
    • Welche Jahreszeiten bevorzugen Sie?
    • Welche Aktivitäten planen Sie? Wandern? Wassersport? Radfahren? Am Strand liegen?

    Aus diesen Überlegungen können Sie Rückschlüsse auf den Standort ziehen:

    • Wie ist die Nähe zu z.B. Liftanlagen im Winter? Wanderwegenetz? Der nächste Strand?
    • Wie sieht es mit öffentlichem Nahverkehr aus? Bushaltestelle? Bahnhof? Kann ich meinen Aktivitäten auch ohne Auto durchziehen?

    Dann zur der Infrastruktur vor Ort:

    • sind Einkaufsmöglichkeiten vorhanden oder besteht der Ort nur aus einer Ansammlung von Ferienhäusern?
    • gibt es Ärzte, Apotheken und Supermärkte?
    • Auch wenn man im Urlaub seine Ruhe möchte: wie ist man vor Ort digital aufgestellt? Gibt es Handy-Empfang? Oder vielleicht gar nicht?

    Gute Organisation ist bei Ferienimmobilien alles!

    Auch wichtig: wer kümmert sich um die Immobilie vor Ort? Wenn Reparaturen anstehen, können Sie unter Umständen nicht selbst anreisen, um einen Handwerker zu empfangen. Gibt es vor Ort Möglichkeiten, diese Dinge zu regeln? Eine Vertrauensperson, die auch bei längerer Abwesenheit Ihrerseits die Wohnung betreut: lüftet, im Winter die Heizung reguliert oder sogar einmal die Woche Zimmerpflanzen gießt? Schmunzeln Sie nicht – eine Wohnung ohne Grünpflanzen kann sehr traurig sein. Und noch trauriger mit vertrockneten Gründpflanzen!

    Diese Fragen sind auch für Kapitalanleger relevant, aber dann natürlich unter dem Aspekt der guten Vermietbarkeit. Auch da sind Überlegungen zum Standort, Aktivitäten der zukünftigen Gäste und Betreuung der Immobilie entscheidend.

    Steuerliche Aspekte möchte ich hier nicht besprechen, das überlasse ich den Steuerberater/Innen. Aber vor dem Erwerb einer Ferienimmobilie sollten Sie sich entsprechend beraten lassen.

    Zurück zum Kapitalanleger: hier stellen sich noch die Fragen nach der möglichen Auslastung der Immobilie und der dadurch erzielbaren Rendite? Gibt es vergleichbare Objekte, die man zu einer Bewertung heranziehen könnte? Auch wichtig bei Eigentumswohnungen als Ferienimmobilie: schauen Sie in die Teilungserklärung! Lässt diese eine Nutzung als Ferienwohnung zu?

    Zudem müssen Sie ein Budget einplanen, um vorhandenes Mobiliar und Ausstattung regelmäßig zu verbessern oder auch auszutauschen, denn nicht alle Gäste werden mit dem Mobiliar gleichsam sorgsam umgehen.

    Entscheidend bei der Frage nach einer Ferienimmobilie ist: wer vermietet mir das Objekt? Gibt es vor Ort Vermietungsservices? Wollen Sie es selbst vermieten? Welche Rendite muss erzielt werden, damit sich das Objekt rechnet? Wie sieht die Auslastungsquote von ähnlichen Objekten aus?

    Nebenerwerbskosten einplanen!

    Grundsätzlich gilt für beide Käufergruppen (also Selbstnutzer oder Kapitalanleger), bedenken Sie die Nebenerwerbskosten: falls Sie eine Immobilie über einen Makler/In kaufen, ist die Provisionszahlung in Deutschland unterschiedlich geregelt. In den meisten Bundesländern wird der Makler vom Käufer und Verkäufer bezahlt, die Provisionssätze sind regional auch unterschiedlich. Zudem klären Sie, wie hoch die Zweitwohnsitzabgabe der jeweiligen Gemeinde oder Stadt ist. Auch kann noch zusätzlich Kurtaxe anfallen. Dies wiederum könnte Ihnen Vergünstigungen wie verbilligte Eintritte in Hallenbäder oder auch Ermäßigungen bei Dauerkarten für Bergbahnen ermöglichen.

    Je schöner die Lage – umso höher der Preis!

    Man muss offen zugeben: rein aus finanzwirtschaftlicher Perspektive wird sich der Erwerb einer Ferienwohnung nicht rechnen (außer Sie hatten vor 50 Jahren auf Sylt ein Haus mit großem Grundstück erworben, DAS könnte sich jetzt rentieren).

    Tatsache ist: für einmalige Gelegenheiten werden Knappheitspreise bezahlt. Knapp im Angebot, hoch im Gut! Die Zahlungsbereitschaft für ein Haus am Tegernsee ist unter Umständen höher als für ein schönes Bauernhaus im Bayrischen Wald. Beide liegen in Bayern, aber da hören die Gemeinsamkeiten schon auf.

    Mein Fazit!

    Der Wunsch nach einer Ferienimmobilie sollte gut überlegt sein. Aufwand und Nutzen einer doppelten Haushaltsführung kann mit der Dauer auch belastend sein. Dennoch: das passende Refugium am richtigen Ort bereichert das Leben und kann manchmal mit Geld nicht aufgewogen werden.

    Möchten Sie mehr zu dem Thema erfahren, machen Sie es wie meine Kundin, anrufen und sagen „Hallo Frau Keil, ich hätte da mal eine Frage“

    Herzliche Grüße

    Ihre Kerstin Keil

    Hier können Sie stöbern:

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