Gemixed, nicht geschüttelt – Mixed-Use Immobilien als Chance für den Wohnungsmarkt!

Gemixed, nicht geschüttelt – Mixed Use Immobilien als Chance für den Wohnungsmarkt!

Vielleicht verfolgen Sie zurzeit die Diskussion, inwieweit Discounter ihre Supermarkt-Gebäude aufstocken können, um damit Wohnraum zu schaffen.

Angesichts des enormen Zuzugs in die Großstädte oder wie man so schön sagt „Metropolenregionen“, müssen funktionale Trennung wie „Hier Supermarkt-dort Wohnung“ neu geplant werden. Gewerbe- und Wohnnutzung müssen zusammenrücken, Co-Working und Co-Living werden eins. Die Stadt als zentraler Lebensort wird neu entdeckt, das entspricht dem Zeitgeist. Da müssen Stadtplaner ansetzen, um die Gestaltung und Neuausrichtung von Innerstädten voranzutreiben. Wer wenig Zeit hat, ist froh, wenn Arbeiten, Wohnen, Einkaufen oder Freizeit eine Einheit bildet.

Neue Ideen braucht das Land

Um der derzeitigen prekären Wohnungsmarktsituation zu begegnen, müssen Wohn- und Arbeitskonzepte neu gedacht und Investoren sowie Banken überzeugt werden, dass nicht alles im Leben nur maximal Rendite orientiert sein kann.

Aber das Thema ist zu komplex, um es auf eine so einfache Formel zu bringen. Daher fangen wir am besten nochmals ganz vorne an:

Unterschiedliche Nutzungen sind baurechtlich unterschiedlich zu bewerten, Brandschutz, Emissionsschutz, Verschattung, Abstandsflächen, dies sind nur einige Stichpunkte, die das „mixen“ in einer Immobilie erschweren. Mit einer Mischnutzung geht dadurch häufig eine Änderung des vorhandenen Baurechts oder sogar der Schaffung eines neuen Baurechts einher. Diese Faktoren sind mit hohem Kosten- und Verwaltungsaufwand verbunden.

Und wenn wir schon das Thema Rendite im Blick haben, so sind unterschiedliche Branchen und Nutzungen auch mit unterschiedlichen Mieten zu bewerten. Ein Supermarkt wird im Mietumsatz wesentlich mehr erzielen, als ein Wohnungsmieter. Rechtlich gesehen mixed sich hier dann auch noch das strikte Wohnungsmietrecht mit dem weitaus liberalerem Gewerbemietrecht. Von der Unterschiedlichkeit in der Betriebskostenabrechnung mal ganz abgesehen.

Hausfassade – Mehr als nur Stein und Farbe

Große Chancen sehe ich auch in der Neugestaltung von Architektur, denn Fassaden könnten z.B. mit natürlicher Begrünung zur Klimaverbesserung innerhalb der Städte beitragen. Wenn man es noch weiterspinnen würde, dann könnte vielleicht Obst- und Gemüseanbau mit einer Begrünung einhergehen und die Mieter teilweise zu Selbstversorger machen.

Oder das erste „Algenhaus“ in Hamburg ein sogenanntes „Bio intelligentes“ Haus. In seiner Fassade werden Algen gezüchtet, die schlussendlich in Biogas umgewandelt werden (Link am Ende dieses Blogbeitrags).

Energiekonzepte werden also neu gedacht und hoffentlich auch mit E-Mobilität verbunden. Der selbst produzierte Solarstrom auf dem Dach speist die Ladestation für E-Bikes oder E-Autos. Nicht schöne neue Welt, aber mehr Mut zur Umsetzung würde man sich wünschen. Wenn nicht immer nur die Rendite im Vordergrund stehen würde!

Und Darmstadt?

Mixed-Use Immobilien werden in Zukunft vermehrt ihren Platz in einer nachhaltigen Stadtentwicklung einnehmen, davon bin ich überzeugt. Inwieweit in Darmstadt solche Chancen ergriffen werden, lässt sich eben schwer sagen. Prädestiniert scheint mir da das ehemalige Kaufhaus „Römer“ zu sein. Die wenigen Informationen, die vom Investor Preis gegeben werden, lassen auf einen „Mix-Use“ schließen: Einzelhandel, Büros und Wohnungen bzw. Service-Apartments als Hotelersatz.

Auch das ehemalige „Saladin-Eck“ hätte entsprechendes Potential – wenn mal irgendwas losgehen würde. Aber nichts Genaues weiß man nicht.

Chancen gilt es zu nutzen – in der Klima-, wie auch in der Wohnbaupolitik, die Zeit läuft uns davon!

Visionäre Grüße von Ihrer Kerstin Keil

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Das Algenhaus in Hamburg: https://www.dbz.de/download/543638/DBZ_09_2013_Bioreaktorfassade.pdf