Mein Jahresrückblick – Teil 1.

„Spieglein, Spieglein an der Wand, wie wird das nächste Jahr in unser`m Land?“

DAS, lieber Leser/Innen, kann ich Ihnen leider auch nicht beantworten. Aber ich lade Sie ein, mit mir das Jahr Revue passieren zu lassen und zu diskutieren, was für die Immobiliebranche relevant gewesen war.

Grundsätzlich hatten wir sicher alle erwartet, dass in einem Wahljahr am Ende des Jahres eine Regierung stehen würde – nun sieht es nicht danach aus. Diese schwierige Hängepartie hat natürlich auch Auswirkungen auf die Immobilienbranche, denn nichts mag ein Wirtschaftszweig so wenig wie Unsicherheit.

Die großen Themen dieses Jahres bleiben die angespannte Wohnungsmarktsituation für Mieter, das Scheitern der Mietpreisbremse, der Preisanstieg beim Erwerb von Eigentum und im gewerblichen Bereich die Situation des Einzelhandels sowie die Belebung der Innenstädte. Und übergeordnet generell die Frage nach der Digitalisierung der Immobilienbranche. Einiges worüber Maklerin schon das Jahr gebloggt hatte, aber nun nochmals Ihnen in gesonderter Betrachtung vorstellen möchte!

Eine Bremse, die nicht bremst

Eine Bremse, die nicht bremst hat ihren Zweck verfehlt, so kann man das Fazit der Mietpreisbremse formulieren. Heute fragt man sich ja, ob es die Mietpreisbremse überhaupt gebraucht hätte? Wie so häufig in der Politik wird eine Bremse angekündigt und hinterher kommt ein kleines „Bremschen“ raus. Die ganzen Ausnahmen, wann diese Bremse nicht bremsen soll, machten doch von Anfang an klar, dass man eigentlich nicht so richtig bremsen will und kann. Wer in das Spiel der Kräfte am Markt eingreift, muss vorher genau wissen, was er damit auslöst. Ich will Sie nicht mit Spieltheorien oder volkswirtschaftlichen Überlegungen langweilen, aber wer blinden Aktionismus umsetzen will, der scheitert. Hier hat meiner Meinung nach die alte GroKo versagt und auch nicht begriffen, wie Wohnungsmarkt funktioniert.

Ohne Kontrolle klappt es nicht

Na, das kennen wir doch alle schon aus dem Kindergarten: Erzieher/In sagt, wenn etwas nochmals gemacht wird, dann gibt es Konsequenzen. Folgen diese nicht, dann hat sie/er seine Position als Autoritätsperson geschwächt und im schlimmsten Fall verwirkt. Wo kein Kläger, da kein Richter! Wenn Vermieter sich bewusst nicht an die Mietpreisbremse halten möchten, verlangt die Politik, dass der Mieter sein Recht erstreiten soll. Doch aus der Praxis und der rein menschlichen Sicht, beginnt eben kein Mietinteressent nach monatelanger nervtötender Wohnungssuche das Mietverhältnis mit einer Klage! Das ist einfach total an der Realität vorbei.

Man hätte sich also überlegen müssen, wie man bei Neuabschlüsse eines Mietvertrages die zulässige Miete hätte kontrollieren können, um evtl. Sanktionen im Falle eines Verstoßes auszusprechen? Im Grunde ein schier unmögliches Vorhaben. Und auch eine unglaubliche Bevormundung von Menschen, die Eigentum besitzen und dieses wirtschaftlich verwerten möchten.

Haben oder nicht Haben wollen, das ist hier die Frage?!

Was wäre dann die Konsequenz? Ich denke, entweder Mietpreisbremse ganz abschaffen und für die Wohnungsmarktpolitik das Ziel setzen, schneller bebaubare Flächen auszuweisen, damit die Nachfrage nach Wohnungen gegen die Verknappung wirkt, die wiederum von Vermietern als Preistreiber eingesetzt wird.

Oder Mietpreisbremse ohne Bremse, sprich die Ausnahmeregelungen entsprechend einschränken und „gleiches Recht für alle Objekte“ schaffen. Damit wird man aber aller Wahrscheinlichkeit nach Investoren abschrecken und den gewünschten Effekt nicht erzielen, nämlich den Bau von Wohnungen.

Wohnungsbau und die passende Politik dazu ist ein schwieriges Geschäft, das muss man in diesem Zuge hier auch einmal schreiben. Ausreichend Bedarf errechnen und prognostizieren ist von vielen Faktoren abhängig. Und die Zeitschiene! Denn von „jetzt auf nachher“ lassen sich Fehlzahlen nicht einfach mal so wegkorrigieren bzw. weg-bauen.

Gesucht: bezahlbarer Wohnraum

Was ist „bezahlbarere Wohnraum“? Woran wird dieser gemessen? Und kann man für Deutschland einen durchschnittlich bezahlbaren Wohnraum veranschlagen?

Das lässt sich so einfach nicht sagen, da die Gehälter deutschlandweit regional unterschiedlich sind. Hier im Rhein-Main-Gebiet liegen die Gehälter im deutschlandweiten Vergleich höher. Dies wirkt sich dementsprechend auch auf die Mieten sowie die Kaufpreise der Region aus. Sprich: Mieten oder Kaufen ist im Rhein-Main-Gebiet teurer als z.B. in Nordhessen.

Allgemein sagt man, dass 30 % des Einkommens für Wohnen veranschlagt werden sollte. Doch zwischenzeitlich liegt dieser Wert in Ballungsgebieten bei 40 % bis 50 % des Budgets.

Eine im September 2014 veröffentlichte Studie zum Thema „ Mietwohnungsbau 2.0? Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“ definierte den Begriff „bezahlbarer Wohnraum“ als Miete, die bezahlbar ist, „solange sie maximal ein Drittel des Einkommens eines Haushaltes verschlingt – vorausgesetzt das Einkommen dieses Haushalts liegt mindestens 100% über dem „Hartz IV“-Satz (Arbeitslosengeld II)“. Gemeint wird dabei die Kaltmieten ohne Zusatzkosten wie Heizung oder Strom.

Bei meinen Recherchen zu diesem Blogbeitrag habe ich € 7,50/m² als errechneten durchschnittlichen bezahlbaren Mietpreis gefunden. Das wäre bei einer 50 m² großen Wohnung ein Mietpreis von € 375,-. So viel zahlt man in Darmstadt für ein kleines 1-Zimmer-Apartment mit wenigen Quadratmetern.

Man kann nur abwarten und hoffe, dass die neue Regierung beim Thema „Mietpreisbremse und Wohnungspolitik“ mehr Weitsicht und Sachverstand an den Tag legt, als in den letzten 4 Jahren.

Dann beende ich heute meinen ersten Teil des Jahresrückblicks und wünsche Ihnen eine schöne Adventszeit!

Mein Jahresrückblick Teil 1.