Mietvertrag – die 10 wichtigen Punkte!

Vielleicht haben Sie auf meiner Webseite gelesen, dass ich einen Service für Student/Innen zum Mietvertrags-Check anbiete. Erfahrungsgemäß haben junge Leute keinen Überblick, was in einem Mietvertrag stehen sollte, denn so was wird in der Schule nicht vermittelt (verständlicherweise, wobei zunehmend Schüler und Schülerinnen monieren, dass ihnen der praktische Lebensbezug in der schulischen Ausbildung fehlt. Darüber könnte man aber an andere Stelle ausführlicher sprechen).

Ich möchte klarstellen, dass ich den nachfragenden „Studis“ keine juristische Beratung erteile und auch keine speziellen Sachverhalte juristisch beurteilen kann. Das überlasse ich den Anwälten.

Mietvertrag – die 10 wichtigen Punkte

Da ich in einigen Verträgen „Schwachstellen“ oder sehr oberflächlich ausgefüllte Standartverträge sehe, auf die ich hinweise und die im Vorfeld evtl. Unstimmigkeiten verhindern können, scheint mir das jetzt zum Semesterbegin eine gute Idee für den Blog zu sein.

Mietvertrag – viele Formulare mit unterschiedlichen Inhalten

Was in einem Mietvertrag steht, hängt häufig von dem Formular ab, die der Vermieter verwendet. Formulare gibt es viele: man kann im Internet Verträge frei oder kostenpflichtig herunterladen, auch bei Immobilienplattformen, bei Rechtsanwälten downloaden, bei Haus- und Grund kaufen (bekommt man aber nur, wenn man Mitglied ist). Man kann sogar einfach in einem Schreibwarengeschäft Verträge kaufen.

Je nach Quelle sind diese schon sehr detailliert ausformuliert oder beschränken sich nur auf das Nötigste. Auch regionale Unterschiede und Gepflogenheiten können sich im Vertragswerk niederschlagen.

Mein Tipp an Vermieter: grundsätzlich sollte man als Vermieter a.) solche Verträge verwenden, deren Inhalt man versteht und b.) eigene Formulierungen sollte man nur aufnehmen, wenn man sie juristisch richtig formulieren kann.

Nun geht es aber los mit den wichtigen Punkten:

Punkt 1 – Wer ist Vermieter?

Wer ist Vermieter? Und gleich nachgelegt: wer hat den Vertrag dann schlussendlich unterschrieben? Stimmen diese Personen bzw. Angaben überein? Wenn ein Ehepaar gemeinschaftlich als Vermieter auftreten, dann müssen auch beide den Vertrag unterschreiben. Ist es z.B. eine Erbengemeinschaft und kein Bevollmächtigter als Vertreter der Gemeinschaft aufgeführt, müssten alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unterschreiben. Prüfen Sie auch, ob die Anschrift des Vermieters aufgenommen ist sowie Tel-Nr. oder Email-Adresse, dass Sie auch im Falle eines Falles Kontakt aufnehmen können.

Punkt 2 – die Daten des Mieters

Stimmen meine eigenen Angaben als Mieter? Namen richtig geschrieben, kein Fehler im Geburtsdatum, in der Telefon-Nr. oder Email-Adresse? Kontaktaufnahme ist erschwert, wenn sich da Fehler eingeschlichen haben.

Punkt 3 – die Angaben bezüglich der Wohnung

Auch hier sieht man häufiger, dass die Angaben unvollständig oder eben unrichtig sind. Habe ich eine Wohnung im 2. OG besichtigt und steht im Vertrag nun 1. OG, muss man das korrigieren. Ebenso bei der Zimmeranzahl, Balkon oder auch Keller. Gibt es Bezeichnungen, die eine Zuordnung erleichtern wie Nummerierungen oder Buchstaben? Ist im Vertrag alles wiedergegeben, was ich bei der Besichtigung auch gezeigt bekam? Darauf sollte man unbedingt achten.

Punkt 4 – der Vertrag und seine Laufzeit

Die Laufzeiten eines Vertrages können unterschiedlich bestimmt sein. Ist der Vertrag zeitlich befristet (weil ein Eigenbedarf geplant ist, eine Sanierung ansteht oder eine 3. Person einziehen wird, die dem Vermieter zu Dienstleistung verpflichtet ist wie eine Pflegekraft, deren Name muss aber dann schon angegeben werden). Oder ist es ein unbefristeter Vertrag, sprich der Vertrag startet zu einem Datum und läuft bis er mit einer 3 monatlichen Kündigungsfrist von Ihnen gekündigt wird.

Oder beschließt man gemeinsam mit dem Vermieter, dass eine ordentliche Kündigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht ausgesprochen werden darf. Dieser Zeitrahmen darf 48 Monate aber nicht überschreiten.

Mein Tipp an den Mieter: überlegen Sie, welche zeitliche Planung in Ihr Leben paßt. Fangen Sie z.B. mit einem Studium gerade erst an und sind sich nicht sicher, ob Sie das Studium fortsetzen werden, ist ein Kündigungsverzicht für 48 Monate nicht geeignet. Haben Sie eine Planung, die einem solchen Kündigungsverzicht aber entgegenkommen würde, dann kann das evtl. genau für Sie passen.

Punkt 5 – die Zusammensetzung der Miete sowie die Betriebs,- und Heizkosten

Vielleicht das Herzstück eines Vertrages. In diesem Bezug schwirren auch viele unterschiedliche Begriffe umher: Brutto-Kaltmiete, Warmmiete, Pauschalmieten inkl. Nebenkosten, aber zuzüglich Heizkosten…. Schauen Sie daher, wie die Miete für die Wohnung veranschlagt wird sich bzw. zusammensetzt mit Stellplatz-Miete, Möblierungszuschläge oder auch Gartennutzungszuschläge und welche Betriebskosten noch hinzukommen. Ob die Heizkosten separat veranschlagt werden oder Sie sich vielleicht direkt beim Energielieferant anmelden müssen (bei Gas-Etagentherme oder elektrischen Fußboden-Heizungen).

Werden die Betriebskosten abgerechnet oder bezahlen Sie eine Pauschale? Und wenn die Betriebskosten abgerechnet werden, welche Positionen sind darin enthalten? Wie werden die Kosten verteilt – gibt es einen Verteilerschlüssel?

Eine Aufstellung der abrechnungsfähigen Betriebskosten finden Sie in der 2. Berechnungsverordnung, Link am Ende des Blogbeitrages.

Über die Abrechnung gibt es heute (leider) die größten Unstimmigkeiten. Diesem kann man entsprechend vorbeugen, in dem dieser Punkt im Vertrag entsprechend ausführlich und nachvollziehbar aufgegliedert wird.

Fortsetzung folgt mit den Fragen nach: Kaution, Zustand der Mieträume oder Renovierung, Schönheitsreparaturen, Tipps beim Auszug

Bis dahin eine gute Zeit

Ihre Kerstin Keil

Mehr dazu

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Natürlich bin ich Ihnen bei der Vermietung auch gerne behilflich, weitere Infos finden Sie hier. https://keil-immobilien.de/vermieter-service/

Und für Student/Innen habe ich einen „Service“ https://keil-immobilien.de/service-fuer-studentinnen/

Weiterführender Link Vermieter: http://www.hausundgrundhessen.de/

Weiterführender Link Mieter: http://www.dmb-hessen.de/home.html

Weiterführender Link Betriebskosten: http://www.jvh-online.de/WvA-Z-Allgemein/II%20BV%20Site.htm

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