Mietvertragswissen für Start-Up Unternehmer, Teil 2

Willkommen zurück zu der Blogreihe „Mietvertragswissen für Start-up Unternehmer“ (und für alle anderen auch, die planen, einen Laden oder Büro anzumieten). Wer den ersten Teil verpaßt hat, kann ihn hier nachlesen.

Mietvertragswissen Punkt 5: Mietepreis und Höhe

Der Mietpreis kann bei gewerblichen Vermietungen frei gestaltet werden und orientiert sich an der Ortsüblichkeit. Es gibt Preisspiegel, die z.B. von der IHK oder auch vom IVD (Immobilien Verband Deutschland) erstellt werden, die diese Ortsüblichkeit wiedergeben.

Der Mietpreis sollte sich aber auch an der Ertragslage des Mieters orientieren.

Wie ich im 1. Teil bereits angesprochen habe, sollte ein Vermieter im Rahmen seiner persönlichen finanziellen Möglichkeiten versuchen, über die Mietgestaltung auch Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg seines Mieters zu nehmen. Nur wer regelmäßigen und guten Umsatz machen kann, ist in der Lage, dauerhaft seine Miete zu bezahlen und dadurch auch langfristig das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten.

Vereinbart werden kann eine Festmiete oder auch eine Umsatzmiete.

Was ist eine Umsatzmiete?

Erläuterung zur Umsatzmiete: Diese setzt sich aus der Festmiete und einem Sockelbetrag zusammen, der prozentual vom Umsatz des Mieters monatlich in Vorauskasse errechnen wird.

Der Umsatzanteil wird bei Vertragsbeginn per Schätzung festgelegt. Es erfolgt dann eine Jahresrechnung, die die monatlichen Über- oder Unterzahlungen ausgleicht und die Festsetzung für die nächste monatliche Umsatzmiete bildet. Der Umsatz kann per Umsatzsteuerbescheid oder Umsatzsteuerermittlung durch einen Steuerberater attestiert werden. Ob Brutto oder Netto-Umsätze zugrunde gelegt werden, kann auch vorher beschlossen werden. Nachteilig bei dieser Vereinbarung bleibt die Kontrolle des vom Mieter angegeben Umsatzes. Zudem fühlen sich Mieter in ihrem wirtschaftlichen Erfolg kontrolliert durch die Offenlegungspflicht.

Mietvertragswissen Punkt 6.): Mieterhöhung

Auch hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Miete in einem Gewerbemietvertrag zu erhöhen bzw. auch schon auf die Zukunft festzulegen, wie sich die Miete erhöhen soll. Das macht es plan- und kalkulierbar.

Die Wertsicherungsklausel

In Zeiten hoher Inflationsraten ist die Index-Mietvereinbarung eine beliebte Regelung für Vermieter und auch zum Teil in Standart-Mietvertragswerken integriert. Voraussetzungen sind, dass die Vorgaben der Preisangabenverordnung und der Preisklauselverordnung beachtet werden.

Diese Vorgaben sind:

Koppelung des Preises an den Verbraucherpreisindex der EU oder des Bundes
Erhöhung und Senkung der Miete proportional zum Index
Laufzeit des Vertrages mindestens 10 Jahre (kann auch 5 jahre Vertrag + 5 Jahre Option für den Mieter sein)

Vereinbarung einer Staffelmiete:

Bei der Staffelmiete wird im Voraus festgesetzt, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete um Betrag € X oder % X erhöhen soll. Ohne weitere Vorankündigung seitens des Vermieters erhöht sich dann die Miete zu diesem Termin.

Mietvertragswissen Punkt 7: Betriebskosten:

Auch da sind in der gewerblichen Vermietung die Umlegmöglichkeiten freier gestaltet. Mein Tipp: schauen Sie sich genau an, wie eine Abrechnung ihres zukünftigen Vermieters aussehen wird. Häufig sind in gewerblichen Immobilien Service-Leistungen enthalten bzw. zahlt man anteilig an Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden wie Foyers, Lounges oder auch gemeinsame WC-Anlagen. Diese Bereiche müssen gereinigt und entsprechend gepflegt werden. Unter Umständen können Nebenkosten in großen Gewerbeimmobilien höher ausfallen und dieses sollten Sie einplanen. Auch können Verwaltungskosten anfallen, die in der Wohnungsvermietung nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Je nach Betrieb müssen Sie klären, ob Sie Ihren anfallenden Müll über eine gemeinsame Haustonne entsorgen dürfen oder sich selbst um die Entsorgung kümmern müssen. Ein Bürobetrieb produziert andere Müllmengen (auch in der Zusammensetzung) als ein Einzelhändler, der Ware verpackt erhält oder ein Gastronomiebetrieb, der Essensreste hat (spezielle Entsorgung).

Mietvertragswissen Punkt 8: Kaution

In der gewerblichen Vermietung gibt es keine Reglementierung in der Kautionshöhe wie in der Wohnungsvermietung, die auf 3 Monats(kalt)mieten beschränkt ist. Hier ist ein Betrag frei festzulegen.

Die Kaution muss nicht verzinst angelegt werden und der Vermieter muss auch keinen Nachweis führen, ob die Kaution getrennt von seinem Vermögen aufbewahrt hat.

Mietvertragswissen Punkt 9 und 10: Zustand der Mieträume bzw. Rückbau bei Auszug

Ein ganz entscheidender Punkt ist, dass Sie genaue definieren, in welchem Zustand Sie die Räume übernehmen bzw. welche Aus- und Umbauten Sie durchführen und welche Arbeiten evtl. vom Vermieter ausgeführt werden.

Um Ihren Betrieb so führen zu können, damit Sie entsprechenden Erfolg haben, müssen Sie in den meisten Fällen in die Gestaltung der Räume oder auch in die technische Ausstattung investieren. Diese Investitionssumme müssen Sie über eine entsprechend lange Laufzeit des Vertrages rechnen. Hier greifen also die einzelnen Punkte des Vertrages ineinander und je besser die Inhalte aufeinander abgestimmt sind, umso effektiver läuft es für Sie!

Zudem sollte geklärt werden, wie beim Auszug der Rückbau geregelt wird. Manche Einbauten wie z.B. eine Klimaanlage könnten auch für einen Nachmieter interessant sein und müsste u.U. nicht zwingend rückgebaut werden. Hier wäre also zu klären, ob eine Kostenübernahme vom Nachmieter zu erwarten wäre bzw. ob der Vermieter an der Klimaanlage Interesse haben könnte.

Gestaltung des Vertrages ist eine große Aufgabe

Sie sehen, Gewerbemietverträge sind in ihrer Ausgestaltung umfangreicher zu fassen, da die Inhalte richtig verhandelt werden sollten. Durch die Vertragsfreiheit sind aber auch größere Spielräume, die man entsprechend für beide Seiten nutzen kann und sollte. Ein Vertragswerk zu schaffen, dass für beide Seiten eine guten Basis schaffen, um miteinander geschäftlichen Erfolg zu haben, ist die große Aufgabe.

Wenn Sie professionell vermieten wollen oder meinen Rat als Berater suchen, dann nehmen Sie doch einfach Kontakt auf. Ich freue mich auf Sie!

Ihre Kerstin Keil

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