Mietvertragswissen für Start-up Unternehmer
Wissen für Start-up Unternehmer
Schauen Sie auch so gerne die Sendung „Die Höhle der Löwen“? Ich finde das immer spannend zu sehen, mit welchen (zum Teil klasse Ideen), die Gründer versuchen, einen „Löwen“ (Investor) für ihr Vorhaben zu begeistern.
Sehr häufig sind die Gründer noch in einer Phase, wo sie ihr neues Business noch von zu Hause oder eben aus der berühmten Garage heraus betreiben. Sehr schnell soll aber eine räumliche Veränderung herbei geführt und Arbeiten von Wohnen getrennt werden.
Doch manch einer der jungen Start-up Unternehmer weiß wenig bis gar nichts über das Gewerbemietrecht oder versucht, sein Wissen aus dem Wohnungsmietvertrag auf eine gewerbliche Anmietung anzuwenden.
Ein klarer Fall für „Maklerin bloggt“ mit dem heutigen Thema „Meine Tipps für Gewerbemietverträge“.
Wohnungsmietrecht versus Gewerbevermietung
Eins vorweg: natürlich gibt es Punkte, die sich bei einem Gewerbemietvertrag mit dem eines Wohnungsmietvertrags decken. Doch einiges ist wesentlich offener gestaltet bzw. frei verhandelbar.
Grundsätzlich sollte man sich den Unterschied klar machen: bei einem Wohnungsmietvertrag liegt die Annahme zu Grunde, dass eine finanziell stärkere Partei (Vermieter) einem Schwächeren (Mieter) eine Wohnung (das soziale Gut) entgeltlich zur Verfügung stellt. Die schwächere Partei genießt daher besonderen Schutz. (Dass der finanzielle Aspekt in diesem Maße nicht mehr gegeben ist hat ein aktuelles Gutachten von dem Institut der deutschen Wirtschaft in Köln mit dem Titel „ Perspektiven für den privaten Kleinvermieter“ herausgearbeitet, aber dazu in einem kommenden Blogbeitrag mehr).
Bei dem Gewerbemietvertrag ist die Basis die kommerzielle Nutzung einer Fläche zum Zwecke des Geldverdienens. Vermieter und Mieter sollten sich als „Businesspartner“ verstehen: der eine möchte eine gute Miete erzielen, der andere durch die Räume entsprechend Umsatz generieren. Je besser diese beiden Punkte miteinander verknüpft sind, umso erfolgreicher gestaltet sich ein Mietverhältnis für beide Seiten.
Diese unterschiedlichen Grundannahmen prägen die Ausgestaltung eines Vertrages. In der gewerblichen Vermietung lassen sich die Vertragsinhalte wesentlich liberaler verhandeln. Entscheidend ist der Bedarf des Unternehmens unter Berücksichtigung der eigenen Entwicklung, die man häufig nicht im Voraus prognostizieren kann. Auch ist die Art des Gewerbes entscheidend: ein Bürobetrieb hat andere Bedürfnisse als ein Einzelhändler, ein Cafe andere als eine Modeboutique.
Hier geht es los
Nun starte ich durch mit meinen Tipps für den Gewerbemietvertrag:
Wie in meinem Blogbeitrag „Die 10. wichtigen Punkte in einem Wohnungsmietvertrag“, Teil 1 und Teil 2 gehe ich wieder von einem Formularmietvertrag aus.
Es ist aber ebenso üblich, dass Vermieter, besonders gewerbliche Großinvestoren, eigene Mietverträge (zum Teil mit erheblichen Seitenumfängen) verwenden.
Mein Tipp: Sind Vertragswerke zu komplex, lassen Sie sich juristisch beraten. Bedenken Sie, dass es mit erheblichen finanziellen Kosten verbunden ist, sich vertraglich auf eine Fläche zu binden (Hinterlegung Kaution, Einrichtung der Fläche, Umzugskosten, evtl. Verkabelungen, Druckerzeugnisse mit neuer Anschrift etc.).
Sie können in Ihrem Metier sehr gut sein, aber alles kann man nicht wissen und von daher nehmen Sie bei Unsicherheit juristische Hilfe in Anspruch. Gerade bei Neu-Gründern habe ich öfters eine gewisse Sorglosigkeit diesen Themen gegenüber beobachtet. In der ganzen „Gründungseuphorie“ fallen solche Gedanken gerne hinten runter.
Punkt 1: Wer ist Vermieter
Auch hier gilt wie in meinem Blogbeitrag „10 Tipps für den Wohnungsmietvertrag“, schauen, ob genau angegeben ist, wer Vermieter und wer auch Zeichnungsberechtigt ist. Je nach Rechtsform können das eine oder eben mehrere Personen sein.
Punkt 2: Beschreibung der Mietsache
Ist der Umfang der von Ihnen anzumietenden Fläche, Büro etc. entsprechend richtig aufgeführt? Liegen m²-Angaben vor? Sind Abstellflächen gekennzeichnet, können Parkplätze richtig zugeordnet werden?
Punkt 3: Über die Nutzung der Mietsache
Im Mietvertrag wird aufgenommen, zu welchem Zwecke Sie die Räume angemietet wurden: ist es eine Zahnarzt-Praxis, dann können Sie keine Fahrräder in den Räumen verkaufen, um ein ganz offensichtliches Beispiel zu nennen. Aber manchmal gibt es Grauzonen und das kann dann zu Irritationen führen.
Beispiel: Sie haben ein Geschäft zum Verkauf von Wolle angemietet, merken aber, dass das nicht funktioniert und möchten nun CDs verkaufen. Im Hause gibt es aber schon einen CD-Laden und dieser genießt Konkurrenzschutz. Sie müssen also mit ihrem Sortiment und ihrer beruflichen Ausrichtung sehr genau und klar sein. Gerade im Einzelhandel kann es sich sogar um einzelne Produkte handeln, die Sie dann nicht anbieten können, wenn bereits ein Mieter im Hause dies tut.
Auch bei psychologischen Praxen kann es zu Überschneidungen kommen, wenn im Haus bereits ein Psychologe mit entsprechender fachlicher Ausrichtung ist oder einen bestimmten Ansatz verfolgt. Klären Sie deshalb vorher ab, wie es sich um solche Sachen verhält.
Punkt 4: Die Miet(lauf)zeit des Vertrages
Hier weichen wir stark vom Wohnungsrecht ab, denn in der Gewerbevermietung können Sie die Laufzeiten frei bestimmen und auch schon im Vorfeld festlegen, ob der Vertrag nach Ablauf eine bestimmte Zeit weiterlaufen, enden oder in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt werden soll. Auch gibt es Optionsrechte, die ein Mieter ausüben kann. Er kann entscheiden, ob nach der vereinbarten Laufzeit das Mietverhältnis nochmals um eine bestimmte Zeit verlängert werden soll. Dadurch werden Mietverhältnisse planbar, setzen aber auch einen Mieter unter Druck, denn Verträge sind einzuhalten und das vorzeitige Beenden eines Vertrages kann schwierig werden.
Bedenken Sie, die Mietkonditionen, die Sie für den Zeitrahmen vereinbaren, sind für Sie planbar, darauf können Sie Ihre Kalkulation stützen. Je länger der Mietzins z.B. stabil bleibt oder Sie andere günstigen Vereinbarungen treffen können, desto positiver ist das für Sie.
Bleiben Sie dran
Ich hoffe, Sie haben schon den einen oder anderen Tipp mitnehmen können. Im nächsten Teil geht es weiter mit den Themen Betriebskosten, Mieterhöhung, Indexsierungen, Umbau, Einbau, Rückbau………
Bis dahin gute Geschäfte (und Ideen) wünscht
Ihre Kerstin Keil
Weiterführende Links:
http://www.vox.de/cms/sendungen/die-hoehle-der-loewen.html
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