Mietzahlung in der Corona-Krise für Gewerbetreibende
Mietvertragswissen für Gewerbetreibende in der Corona-Krise
Die aktuelle Corona-Krise und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen im Lebens- und Konsumverhalten treibt insbesondere den Einzelhandel sowie Gastronomie und Hotels um, aber auch Büros, die leer stehen, weil die Mitarbeiter im Home-Office arbeiten.
Muss ich weiter Miete zahlen?
Die vordringlichste Frage, die mir die Tage mehrfach gestellt wurde, lautet: muss ich weiter Miete zahlen, auch wenn ich Umsatzeinbußen bzw. keinen Umsatz mehr habe?
Grundsätzlich bleibt festzuhalten, Viren nehmen keine Rücksicht auf Mietverhältnisse und daher bleibt der juristische Grundsatz bestehen „Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten“.
Bedeutet: Der Vermieter ist weiterhin zur Gebrauchsüberlassung an der Mietsache verpflichtet und der Mieter zur Zahlung der Miete. Sollte der Vermieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen können, weil z.B. Personal zum Betrieb des Gebäudes benötigt wird und diese krankheits- und Quarantäne bedingt ausfallen, entfällt die Mietzahlungspflicht.
Sollten durch personelle Engpässe z.B. Reinigungsarbeiten von Foyers und Treppenhäuser nicht möglich sein, steht dem Mieter ein gesetzl. Minderungsrecht zu. Die Mietzahlung als solches bleibt fortbestehen.
Was ist aber, wenn ich meinen Laden nicht öffnen darf?
Was ist aber, wenn ich meinen Laden auf Grund von behördlicher Anweisung nicht öffnen darf? Juristisch gesehen fehlt an der Mietsache, sprich, dem Laden, kein Mangel, der die Aussetzung der Mietzahlung rechtfertigen könnte. Sogenannte „persönliche Nutzungshindernisse“, auch wenn behördlich angeordnet, begründen keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.
Um es auf den Punkt zu bringen: während der Vermieter immer das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache trägt, trägt der Mieter das Verwendungsrisiko, also das Risiko mit der Mietsache Gewinne zu erzielen.
Wie steht es mit dem Ansinnen von Mietern den Mietvertrag hinsichtlich der Mietzahlung (Aussetzung, Stundung) auf die jetzige Situation anzupassen? Dies könnte man unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht ziehen siehe dazu § 313 BGB:
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
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Eine virale Krise beinhaltet aber nicht die Änderung des Vertrages, denn diese ist schlussendlich immer möglich und konnte von keiner Partei vorhergesehen werden. Das Prinzip der Risikoverteilung bleibt bestehen.
Wie ist es bei umsatzbeteiligten Mieten?
Eine Ausnahme gilt es zu erwähnen: Mietverhältnisse, bei denen der Vermieter am Umsatz beteiligt ist, also bei einer Umsatzmiete, wird dem Mieter wohl ein Anpassungsrecht zustehen, weil die zu erwartende Umsatz ausbleibt und der Mieter die entsprechenden Abschlagszahlungen nicht leisten kann.
Weitere Informationen insbesondere Links zu Förderprogrammen hat die Volksbank Darmstadt Südhessen eG zusammenstellt und den Link poste ich am Ende des Artikels.
Ich hoffe, diese schnelle Übersicht hat Ihnen etwas geholfen die wirtschaftliche Situation besser einzuschätzen bzw. sich entsprechend vorzubereiten.
Es grüßt Sie ganz herzliche
Ihre Kerstin Keil
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