Mietvertrag – die 10 wichtigen Punkte! Teil 2
Willkommen zurück zum 2. Teil der Reihe „10 wichtige Punkte im Wohnungsmietvertrag“.
In der 1. Folge hatte ich bereits die ersten 5 Punkte genannt und wer es nicht gelesen hat, hier kann man es nochmals nachlesen.
Nun geht es weiter mit mit den nächsten 5 Punkten:
Punkt 6 Die Kaution oder auch Sicherheitsleistung
Ein Vermieter lässt sich als Sicherheit für die Verbindlichkeiten im Mietvertrag eine Kaution vom Mieter hinterlegen, die auf das 3-fache der monatlichen Kaltmiete beschränkt ist. Sie kann auch in 3 Raten gezahlt werden. Die Kaution ist entweder als Sparbuch oder Bankbürgschaft zu hinterlegen oder sogar als Wertpapiere (was nicht zu raten ist, da Wertpapiere im Wert schwanken können).
Der Vermieter muss die Sicherheitsleistung getrennt von seinem Vermögen aufbewahren, sprich: er oder sie kann sich das Geld nicht auf sein privates Konto legen.
Die Kaution soll Schäden abdecken, die durch den Mieter entstanden sind. Sie ist nicht zum „abwohnen“ gedacht, heißt: die letzten Monate zahle ich keine Miete mehr und teile dem Vermieter mit, dass er sich den Mietausfall aus der Kaution nehmen kann. Sollten nämlich dann beim Auszug erhebliche Schäden in der Wohnung vorhanden sein, ist die Kaution „abgewohnt“ und eine Begleichung der Schäden aus der Kaution somit nicht mehr möglich.
Gerne hätte man bei Auszug aus der Wohnung auch seine Kaution gleich wieder zurück. Diese darf der Vermieter aber zunächst einbehalten (bis zu 6 Monate). Zum Auszugstermin kann der Vermieter eine mögliche Nebenkostennachzahlung noch nicht absehen oder bei der Übergabe werden tatsächliche Schäden an der Wohnung festgestellt.
Punkt 7 und 8: Zustand der Mieträume sowie Schönheitsreparaturen
Hier stellt sich die Frage: in welchem Zustand bekomme ich die Wohnung, was muss ich noch selbst ausführen an Renovierungen und wie habe ich die Wohnung zurückzugeben? Gerade in dieser Fragestellung hat sich die letzten Jahre sehr viel an Rechtsprechung ergeben bzw. verändert. Soll eine unrenovierte Wohnung übergeben werden, hat der Vermieter dem Mieter einen Ausgleich zu schaffen, wenn er weiterhin die Schönheitsreparaturen vertragsmäßig auf den Mieter abwälzen möchte.
Dazu muss man wissen, dass Schönheitsreparaturen gesetzlich dem Vermieter obliegen. In den meisten Mietverträgen wird diese Verpflichtung aber auf den Mieter übertragen.
Die Höhe des Ausgleichs richtet sich nach dem Zustand der Wohnung. Renoviert ist eine Wohnung nicht erst, wenn gerade noch die frische Farbe an der Wand trocknet. Vielmehr muss die Gesamterscheinung der Wohnung einen entsprechenden Eindruck vermitteln.
Daraus resultiert die Frage: wie gebe ich die Wohnung zurück? Bei farbig angelegten Wänden in Volltonfarben, müssen diese entsprechend hell deckend zurückgestrichen werden. Eine generelle Endrenovierungspflicht, wie sie früher häufig vereinbart wurde, besteht nicht mehr.
Punkt 9: Übergabe der Wohnung/Auszug
Im Grunde spielen die beiden eben angesprochenen Punkte hier mit ein. Ich hatte schon die farbigen Wände erwähnt, die zurück gestrichen werden müssen. Ferner müssen „Einbauten“ die der Mieter eingebracht hat (Einbauschränke oder andere zunächst mit der Wohnung fest verbundenen Teile wie auch Trennwände oder Einbauküchen) wieder entfernt werden. Küche wird u.U. vom Nachmieter übernommen. Aber ansonsten ist alles wieder zu entfernen, außer, man bespricht mit dem Vermieter etwas anderes.
Punkt 10 „Sonstiges“
In dem „Sonstigen-Paragraph“ steht häufig das, was entweder als Sonderabsprachen in den Vertrag aufgenommen werden soll oder es wird auf Verhaltensweisen hingewiesen wie z.B. Pflegeanleitungen für Parkett o.ä.. Dort können auch Mieterhöhungen oder Staffelungen niedergeschrieben sein. Im „Sonstigen-Paragraph“ habe ich schon die interessantesten „Vorschriften, Wünsche und Befehle“ gelesen. Grundsätzlich dürfen spezielle Ansinnen und Formulierungen einen Mieter nicht benachteiligen. Hat eine Formulierung in dieser Form keinen Bestand, wird nicht der ganze Vertrag nichtig, sondern nur die Formulierung ist hinfällig. Lesen Sie sich die Formulierungen durch und prüfen für sich, ob Sie die Sache unterschreiben können oder wollen.
Abschließend mein Rat an Sie:
Lesen Sie sich den Vertrag genau durch. Wenn Ihnen Sachverhalte nicht klar sind, fragen Sie nach. Sind Punkte für Sie kritisch, sprechen Sie diese bei dem Vermieter an. Ja, werden Sie mir entgegnen, wer heute bei der Vertragsunterzeichnung zuckt, wird gleich durch einen anderen, einen „willigeren“ Kandidaten ersetzt. Dazu kann ich nur anmerken: es nützt die schönste Wohnung nicht, wenn Sie ein Mietverhältnis begründen, dass sich problematisch gestaltet und Sie von Anfang an kein gutes Gefühl haben.
Sind Sie sich unsicher, lassen Sie sich juristisch beraten oder den Vertrag gegenlesen. Diese Kosten sind überschaubar und sollten es einem Wert sein, damit man versteht, worauf man sich einlässt.
Das gleiche gilt für Vermieter: sollten Sie sich nicht sicher sein, wie Sie einen Vertrag ausfüllen oder Sachverhalte formulieren, dann suchen Sie sich entsprechend Hilfe. Das Argument: „Das habe ich schon immer so gemacht“, ist bei der heutigen Schnelllebigkeit der Rechtsprechung und Verordnungen keine gute Basis. Nur wer auf dem aktuellen Stand der Sachlage ist, kann gut funktionierende Mietverhältnisse begründen.
Herzlichst
Ihre Kerstin Keil
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Natürlich bin ich Ihnen bei der Vermietung auch gerne behilflich, weitere Infos finden Sie hier. https://keil-immobilien.de/vermieter-service/
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Weiterführender Link Vermieter: http://www.hausundgrundhessen.de/
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