Scheidung und Hausverkauf! Ein Überblick!

Das heutige Blogthema ist sicher weniger unterhaltend, aber in meinem Berufsalltag ein immer wiederkehrendes Thema. Auch ein sehr emotionales Thema, denn eine Scheidung hat für den betroffenen erst einmal etwas von „scheitern im Leben“ zu tun und wenn Familien ihr gewohntes Zusammensein als solches nicht weiterführen können oder wollen, ist das eine sehr emotionale Angelegenheit. Natürlich liegt in jedem Scheitern auch ein Neuanfang, aber vielleicht ist das auch zu einfach gesagt, wenn man in einer emotionalen Krise steckt.

Wenn Sie in Ihrer Scheidungssache ein Haus miteingebunden ist erbunden ist, möchte ich Ihnen in diesem Blogbeitrag eine Orientierung geben und Strategien aufzeigen, wie man in der Frage nach der Veräußerung von Immobilien entscheidet bzw. an die Sache herangehen sollte. Hinweis: Rechtliche Beratung in Sachen Ehescheidung leisten Fachanwälte und bei speziellen Fragen oder Hilfestellungen sollten Sie sich dahin wenden.

Nach dem „Ja“ schon den Ernstfall im Kopf?

Natürlich möchte niemand seine Ehe mit dem Gedanken beginnen, wie man sich im Falle einer Scheidung im Aufteilen des Vermögens verhalten möchte. Eheverträge wirken da unromantisch und werden ebenso als Zeichen von Misstrauen gegenüber dem Partner/Partnerin gewertet.

Es verhält sich mit solchen Vereinbarungen wie mit z.B. mit Patientenverfügungen: man möchte eben nicht darüber nachdenken, was sein wird, wenn einem etwas zustoßen könnte. Das ist menschlich nachvollziehbar, aber rational nicht sinnvoll.

Ideal wäre also im Vorfeld der Eheschließung oder auch während der Ehe sich dahingehend Gedanken zu machen und dieses auch in Form von Verträgen und Vereinbarungen zu klären (Scheidungsfolgevereinbarung).

Abhängig von der Verteilung im Scheidungsfall vom Vermögen ist der Güterstand, in dem sich die Eheleute befinden. Da gibt es bekanntermaßen die Zugewinngemeinschaft, die Gütertrennung und eben den Ehevertrag.

Das Haus ist noch nicht abbezahlt

Nun tritt also die Situation ein, dass die Eheleute beschließen, die Ehe zu beenden. Das Haus ist noch nicht abbezahlt, die Bank muss also weiter in der Finanzierung bedient werden.

Wer hat bei der Finanzierung mitgewirkt? Haben beide Ehepartner zu gleichen Teilen gekauft und auch die Finanzierung gemeinsam unterschrieben? Für die Bank ist nur entscheidend, wer die Finanzierung mit ihnen eingegangen ist. Ob die Ehe bereits geschieden wurde oder ob man selbst nicht mehr im Haus wohnt, ist da nicht von Belang. Haben also beide unterschrieben, haften beide auch für die Verbindlichkeiten.

Grundsätzlich sollte man sich bei dem Abschluss einer Finanzierung fragen, ob man dieser auch alleine nachkommen kann, wenn der Partner/Partnerin wegfällt oder aussetzt.

Besonders schlimm können solche Finanzierungen werden, die Mann oder Frau aus Liebe dem Anderen gegenüber mit unterschreiben, wohl wissend, dass man so eine finanzielle Last alleine nicht leisten kann. Das hat schon einige in den finanziellen Ruin getrieben.

Wenn das Haus nicht verkauft werden soll

Nicht immer soll das gemeinsame Haus verkauft werden. Einer der Partner könnte z.B. das Haus übernehmen, um weiter selbst darin wohnen zu wollen oder den Kindern das Haus als „Heim“ zu erhalten. Haus übernehmen heißt: Finanzierung klären, einer übernimmt und zahlt den Ehepartner/In aus.

Dann die nächste Frage: welchen Wert hat das Haus? Ist man miteinander noch nicht in Streit geraten und kann sich darauf verständigen, dass man über ein Wertgutachten den Verkehrswert ermitteln lässt, so brauchen Sie dafür keinen öffentlich vereidigten Sachverständigen. Diesen würden Sie benötigen, wenn Sie vor Gericht gehen wollten, um Fragstellungen klären zu müssen und der Wert des Hauses dem zugrunde gelegt werden soll. Gerichtlich verwertbare Gutachten können nur öffentlich bestellten Sachverständigen abgeben.

Klären Sie zudem mit Ihrer Bank, inwieweit diese bereit ist, die Finanzierung auf den einen Partner zu übertragen. Für die Bank sind zwei Vertragsnehmer immer besser als nur einer.

Man teilt das Haus auf, die „Realteilung“

Diese Variante hängt natürlich vom Objekt ab. Kann man z.B. zwei separate Wohnungen abteilen und jeder der Partner bekommt damit seinen Teil, den er entweder bewohnen oder auch vermieten kann? Die Realteilung ist eine Möglichkeit, aber wie gesagt, ob es praktikabel ist, hängt vom Haus ab und ob es auch weiterhin gewünscht wird, dass man dennoch „irgendwie verbandelt“ bleibt.

Das Haus wird auf ein Kind/Kinder übertragen

Das Haus hat einen hohen emotionalen Wert für die Familie, unabhängig von einer bevorstehenden Scheidung, soll das Anwesen im Familienbesitz bleiben. Ist das Kind noch minderjährig, muss zur Übertragung das Vormundschaftsgericht zustimmen.

Bedenken sollte man aber auch: ist das Kind in der Lage den finanziellen Pflichten eines Hauseigentümers nachzukommen wie Grundsteuer bezahlen, Abgaben und Versicherungen zu tragen? Diese Frage stellt sich bei einem volljährigen Kind.

Man vermietet das Haus

Auch eine Überlegung, wenn der gewünschte Kaufpreis nicht erzielt werden kann. Voraussetzung dafür bleibt aber, dass man weiterhin gemeinsam als Vermieter auftreten kann. Vielleicht eine Variante für Paare, die sich nicht im Streit trennen und als Geschäftspartner weiterhin gut funktionieren können.

Wenn das Haus verkauft werden soll

Sie können den Verkauf schon bereits während Ihrem Trennungsjahr betreiben, wenn für Sie absolut klar ist, dass Sie sich von dem Haus trennen werden. Vorteil: unter Druck verkauft man ein Haus meistens schlechter, als wenn man Zeit hat. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie wissen, wo Sie hinziehen können. Gewisse Übergangszeiten können mit dem Käufer vereinbart werden, aber auch diese sind zeitlich begrenzt.

Grundsätzlich mein Tipp an Sie: immer erst ein neues Zuhause sicher haben, als sich unnötig unter Zugzwang zu setzen. Ohne neue Wohnung oder ein anderes Wohnarrangement sollten Sie keine Vereinbarungen treffen, die sich womöglich „ohne Dach über dem Kopf“ zurücklassen.

Der Erlös des Hauverkaufs wird dann abzüglich evtl. Bankverbindlichkeiten und Vorfälligkeitsentschädigung bei frühzeitiger Beendigung der Finanzierung unter den Ehepartnern aufgeteilt.

Maklerin als Beraterin – hilfreich für beide Seiten

Und nun in eigener Sache: ich rate Ihnen, sich für den Verkauf einen Makler/Maklerin zu nehmen. Als neutraler Partner/Partnerin in Verkaufsangelegenheiten kann auch eine emotional angespannte Situation abgefedert werden. Zudem können sich die Ehepartner nicht vorwerfen, der andere würde sich nicht genug um den Verkauf kümmern, würde Dinge verzögern usw.

Sollten Sie noch im Haus wohnen, gehen Sie in der Zeit einer Besichtigung spazieren oder einen Kaffee trinken. Aus meiner Erfahrung belastet es einen unnötig, wenn fremde Menschen durch ein Haus laufen, das man evtl. unfreiwillig aufgibt und sich dann noch die „Schwachstellen“ anhören muss.

Ich wünsche Ihnen, dass Sie meine Tipps nicht benötigen werden! Und wenn doch, Sie wissen, wie Sie mich kontaktieren können!

Ihre Kerstin Keil

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